對客觀事實的認識錯誤超出“合理”範圍可構成重大誤解

2022-06-23 23:49:08 字數 1145 閱讀 5139

重大誤解   如實告知   合理差異

基本案情

原告郭某與被告某房地產開發****簽訂號商品房買賣合同一份,約定原告購買被告蔚藍海岸花園住宅小區第008幢001單元9層0903號商品房一套,用途為住宅,屬鋼筋混凝土結構,層高為2.9米。二年後房屋建成,被告通知原告辦理房屋接收手續。原告發現屋頂是斜頂,層高最高處達5.5米。為此,原告以自己簽訂合同時對房屋結構存在重大誤解為由,請求撤銷雙方買賣合同。

本案焦點

原告郭某的行為是否構成重大誤解。

法院觀點

合同滲透到我們生活的各個角落,由於地域差異和表達的方式的侷限性,往往在簽訂合同的時候雙方的意思表示不能得到對方全面的理解,這樣就容易造成簽訂合同後產生重大誤解情形。而重大誤解是合同可變更撤銷的情形之一。為了維護交易的穩定性,一方面要求出賣人在履行如實告知義務時,應保證買受人的想象與將來交付的標的物真實狀況之間的差異在合理範圍之內;另一方面也要求買受人對差異風險有合理的預見。所謂“合理”,是以通常情況下常人的理解能力、承受能力為判斷標準的。是否超過“合理”範圍影響到買方的真實意思表示,是判斷是否構成“重大誤解”的標準。在主觀認識與客觀意思表示不一致的情況下,對客觀事實的認識錯誤如果並非出自行為人本身的原因,在行為結果對其產生嚴重的不利益的情況下,可以認定構成重大誤解。

本案原告作為消費者,對所購房屋的具體情況只能從被告的口頭和書面描述中得到認知。作為普通消費者,僅從規劃設計圖紙、沙盤等很難對房屋結構有準確的認知。從房屋建成後法院現場勘驗的情況看,房屋存在的問題確實超出了常人的合理想象,顯然不符合原告購房時的真實意思表示。因此,原告主張其在購買房屋時對房屋空間結構存在重大誤解,應予支援。假設在簽訂合同前被告將房屋的詳細結構情況通過實物(如樣板房)、書面或口頭方式詳盡、直觀地告知原告,則本案的處理可能是另外的結果。

法院裁判:法院經審理認為,原、被告雙方簽訂商品房買賣合同時,涉訴的房屋尚未建成,原告作為普通消費者,僅通過規劃設計平面圖、沙盤等難以準確瞭解預售房屋的結構。經法院實際勘查,案涉房屋戶型確與正常的戶型不同,為頂層坡頂的特殊戶型,且存在區域性層高過高等問題,已超出了常人對住宅房屋的正常理解。法院據此認定原告請求撤銷合同理由成立,判決撤銷雙方簽訂的商品房買賣合同,被告返還原告購房款494029元等。