房屋租賃合同分期支付租金,訴訟時效如何起算?

2022-06-23 21:34:30 字數 3030 閱讀 9224

實踐中,房屋租賃合同通常都是分期支付。我國《民法通則》規定,延付或者拒付租金的訴訟時效期間為一年。但對分期支付的租金,一年期的訴訟時效究竟從何時開始起算?這在司法解釋、裁判規則及實踐判例中均存在不同的理解與適用。

律 師 觀 點

《最高人民法院關於審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第五條,對於租房合同中當事人約定分期履行的,其訴訟時效期間從最後一期履行期限屆滿之日起計算。訴訟時效是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內不行使權利,當時效期間屆滿時,人民法院對權利人的權利不再進行保護的制度。

如果租賃合同雙方當事人約定分期支付租金的,那麼各期租金的支付具備一定的獨立性,但該獨立性不足以否認租金債務的整體性。若從每一期租金債務履行期限屆滿之日分別計算訴訟時效,則不僅割裂同一合同的整體性,而且將導致債權人因擔心其債權超過訴訟時效而頻繁地主張權利,動搖雙方之間的互信,不利於保護債權人,更將背離訴訟時效制度的價值目標。

案 例 分 析

海港區工商局(甲方)與格蘭大酒店(乙方)簽訂《工商綜合樓租賃使用合同》,雙方約定合同期限為18年的租賃合同。儘管本案爭議租金的履行期限是2000年12月15日,但租賃合同履行期至今尚未屆滿,按照公平原則及誠實信用原則,海港區工商局對於同一租賃合同項下的租金當可在合同履行期內要求債務人依約履行支付義務。

基 本 案 情

1995年3月4日海港區工商局(甲方)與格蘭大酒店(乙方)簽訂《工商綜合樓租賃使用合同》,租用期限自1995年6月15日開始到2013年6月15日止。前三年按照合同約定免除格蘭大酒店租金,租金自1998年6月15日起由乙方向甲方支付。每年均分為兩次向甲方支付,為半年支付一次。後乙方更名為華僑大酒店,雙方於1996年12月16日補簽了一份《工商綜合樓租賃使用合同》,除主體變更及簽署時間變更外,其他內容不變。2001年華僑大酒店被吊銷營業執照,其未向海港區工商局支付1998年6月15日至2000年10月1日租賃物租金96.83萬美元。

2000年9月20日,華僑大酒店與秦皇島市海港區羊城大酒店(下稱羊城大酒店)簽訂轉租合同,租用期限14年,自2000年10月1日起至2014年12月16日止。2000年11月21日,海港區工商局與八大處公司(華僑大酒店股東)、羊城大酒店簽訂《工商綜合樓轉租協議》,基於租金產生的債務履行主體和方式雖發生變更,主要內容與華僑大酒店和羊城大酒店簽訂的轉租合同的主要內容基本一致。2005年2月3日,三方又簽訂《補充協議》,對《轉租協議》中第四條及其三方的權利、義務還需進一步闡明。

上述《轉租協議》及《補充協議》,三方履行至2008年10月15日,海港區工商局與八大處公司因1998年至2000年租金問題發生爭議,海港區工商局於2009年7月向法院提起訴訟,要求華僑大酒店支付該筆租金,華僑大酒店辯稱該筆租金已經過訴訟時效。

法 院 裁 判

一審法院:

判決華僑大酒店於判決生效之日起十日內給付海港區工商局租金96.83萬美元。

二審法院:

駁回上訴,維持一審判決。

再審法院:

維持二審民事判決,駁回再審請求。

法 律 分 析

本案的爭議焦點為海港區工商局的訴請是否超過了訴訟時效。我們認為海港區工商局的訴請並未超過訴訟時效,華僑大酒店應當支付該筆租金,理由如下:

華僑大酒店欠付案涉租金的主要合同依據是1996年簽訂的《工商綜合樓租賃使用合同》,租期至2013年6月15日止。海港區工商局、八大處公司和羊城大酒店於2000年11月21日簽訂的《轉租協議》將案涉房屋進行了轉租,此次轉租得到了出租人的同意,1996年《工商綜合樓租賃使用合同》繼續有效,且處於履行狀態,合同項下的租金給付之債仍然存續。對於《工商綜合樓租賃使用合同》而言,轉租後羊城大酒店支付租金的行為應視為合同當事人以外的第三人向債權人履行債務的行為,根據《中華人民共和國合同法》第六十五條的規定,華僑大酒店對於租賃期間的租金仍負有支付義務。雖然《工商綜合樓租賃使用合同》約定的租金支付方式為分期履行,使得各期租金的支付具備一定的獨立性,但該獨立性不足以否認租金債務的整體性。若從每一期租金債務履行期限屆滿之日分別計算訴訟時效,則不僅割裂同一合同的整體性,而且將導致債權人因擔心其債權超過訴訟時效而頻繁地主張權利,動搖雙方之間的互信,不利於保護債權人,更將背離訴訟時效制度的價值目標。

本案雙方簽訂長達18年的租賃合同,無疑是基於長期合作和互信。在《工商綜合樓租賃使用合同》正常履行且雙方合作愉快、交往順利的情況下,海港區工商局有理由相信華僑大酒店會依約履行租賃合同項下的租金支付義務,其未在2000年當期租金履行期限界至時立即主張支付租金,與其說是放棄該期間內的租金,毋寧說是基於維護雙方的友好合作關係和對華僑大酒店的信任和諒解,符合社會經濟交往的習慣,不應被認定為怠於行使權利。華僑大酒店於2001年被吊銷營業執照,但與本案租賃合同相關的權利義務均由其股東八大處公司順利承接,未對海港區工商局行使權利造成實際影響,華僑大酒店提出海港區工商局應在其營業執照被吊銷後及時主張權利,其主張沒有充分的事實依據。儘管本案爭議租金的履行期限是2000年12月15日,但租賃合同履行期至今尚未屆滿,按照公平原則及誠實信用原則,海港區工商局對於同一租賃合同項下的租金當可在合同履行期內要求債務人依約履行支付義務。

綜上所述,華僑大酒店與海港區工商局的該筆租金所涉及的債權債務關係並未因訴訟時效經過而消滅,華僑大酒店應當支付該筆租金。

相關法律法規

《中華人民共和國民法通則》

第一百三十六條 下列的訴訟時效期間為一年:

(一)身體受到傷害要求賠償的;

(二)**質量不合格的商品未宣告的;

(三)延付或者拒付租金的;

(四)寄存財物被丟失或者損毀的。

《中華人民共和國合同法》

第二百二十四條 【轉租】承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。

《最高人民法院關於審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》

第五條當事人約定同一債務分期履行的,訴訟時效期間從最後一期履行期限屆滿之日起計算。

管理人決定繼續履行合同的,對方當事人應當履行;但是,對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的,視為解除合同。