處理房屋租賃期間添附的具體規則

2022-06-23 21:23:43 字數 1959 閱讀 9852

在具體規則上,司法解釋規定了七種情況: 1.出租人同意添附租賃合同無效的 司法解釋第九條規定,承租人經出租人同意裝飾裝修,但租賃合同無效,添附部分的處理分為兩種情形:第一,未形成附合的裝飾裝修物,如果出租人同意利用,可折價歸出租人所有;出租人不同意利用的

在具體規則上,司法解釋規定了七種情況:

1.出租人同意添附租賃合同無效的

司法解釋第九條規定,承租人經出租人同意裝飾裝修,但租賃合同無效,添附部分的處理分為兩種情形:第一,未形成附合的裝飾裝修物,如果出租人同意利用,可折價歸出租人所有;出租人不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。第二,已形成附合的裝飾裝修物,如果出租人同意利用,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

2.出租人同意添附租賃期間屆滿或者解除但未形成添附的

司法解釋第十條規定的是出租人同意添附租賃期間屆滿或者解除但未形成添附的規則。承租人經出租人同意進行裝飾裝修,在租賃期間屆滿或者合同解除時,對未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。如果當事人另有約定,則應當按照約定處理。

3.出租人同意添附在租賃期間合同解除但形成添附的

租賃雙方當事人經合意進行添附,承租人的添附當然沒有問題。對於裝飾裝修構成添附,在租賃期間合同解除時,當事人對解除後的裝飾裝修費用負擔又沒有約定的,處理比較棘手。司法解釋根據究竟是誰在違約的因素確定處理規則。

第一,由於出租人違約導致合同解除的,承租人要求出租人賠償剩餘租賃期間添附殘值的,法院應予支援。因為出租人違約,在合同履行期間被承租人解除,承租人添附的價值並沒有使用完,原因在於出租人,因此,出租人應當賠償承租人添附的殘值。

第二,由於承租人違約導致合同解除的,承租人請求出租人賠償剩餘租賃期間的添附殘值的,法院當然不能支援其請求,因為是承租人違約而導致合同解除。這是由於自己的過錯造成的損失,承租人無權請求賠償。但存在三個問題:一是出租人繼續使用該殘值的,好像出租人佔了好處,這並不是不當得利,因為是由承租人過錯所致。二是出租人不利用添附殘值,需要拆除,承租人還應支出費用。三是如果雙方協商,對於添附的殘值出租人願意適當補償,未嘗不可。

第三,由於當事人雙方違約導致合同解除的,對於剩餘租賃期間內添附的殘值,由出租人和承租人各自承擔相應的責任。處理的方法,要看過錯的大小,按照過錯程度承擔相應責任。

第四,因不可歸責於當事人雙方的原因導致合同解除的,剩餘租賃期間內添附的殘值應該由當事人按照公平責任原則分擔,每個人適當分擔,但法律另有規定的,按照規定處理。

4.出租人同意添附租賃期滿承租人請求出租人補償裝飾裝修費用的

承租人經出租人同意裝修裝飾,在合同履行期滿時,承租人請求出租人補償裝修裝飾費用的,法院對此請求不予支援。其理由在於,雙方當事人裝飾裝修都是經過合意的,按照一般情形而言,應當推定承租人的裝飾裝修價值在合同履行期滿時使用完畢,租賃期間與裝飾裝修的費用應該相一致,承租人作為一個理性人應該有這個預期。在租賃合同期滿,承租人要求補償添附的費用的,當然不應支援。但是,如果雙方當事人原來就約定在合同履行期滿後還給承租人一定補償的,當然沒有問題,可以按照約定辦。

5.推定出租人同意添附

推定出租人同意添附,是出租人明知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修,但沒有明確表示異議,法官依此推定出租人同意承租人裝飾裝修。出租人知道而沒有去制止,沒有反對,那麼就推定其同意。如果出租人請求承租人恢復原狀、賠償損失的,法院也不予支援。出租人“明知”的證明,應當由承租人舉證。

6.未經出租人同意承租人進行添附的

承租人沒有經過出租人同意進行裝飾裝修或者擴建發生的費用,由於沒有經過出租人同意,當然應當由承租人自己負擔,理由是承租人違反了不得添附的原則。而出租人請求承租人給恢復原狀或者賠償損失的,應當予以支援。

7.租賃期間承租人進行擴建的

承租人承租後對租賃房屋進行擴建,是更大的添附,必須經過出租人同意。如果合同無效,或者有效後被終止,雙方當事人對擴建費用沒有約定的,按照兩種情況來辦理:第一,擴建已經辦理了合法的建設手續,擴建部分的權屬歸屬於出租人,享有所有權,擴建造價費用由出租人承擔。第二,沒有經過辦理合法建設手續的,擴建造價費用由當事人雙方按照過錯分擔。