房屋租賃中,有哪此情形的,承租人有權提前退租?

2022-06-23 19:44:03 字數 2418 閱讀 8207

法律知識要點:租賃期間,出租人能否提前退租 ?

通常情況下,出租人與承租人簽訂的房屋租賃合同具有法律約束力,在租賃合同期間,承租人是不能提前解除租賃合同,否則屬於違約行為,承租人應當承擔違約責任。

不過,根據法律規定及司法實務,出現下面幾種情形的,承租人可以解除租賃合同,無須承擔違約責任:

一、因不可抗力而解除合同的。合同法第94條規定,不可抗力致使合同目的不能實現的可以解除合同,這也是法定的解除事由,出租人和承租人均享有合同解除權。

二、租賃的房屋危及承租人的人身安全或健康的。租賃合同中,保障承租人的身命權、健康權是第一位的,只要危及承租人的人身安全或健康的,承租人有權根據《合同法》第233條的規定,立即解除租賃合同。

三、租賃的房屋部分或全部滅失、毀損的。根據《合同法》第231條的規定,因不可歸責承租人的事由,導致租賃房屋滅失、毀損,致使合同目的不能實現的,承租人可以隨時解除合同。

四、租賃的房屋被司法機關查封,導致無法使用的。根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第8條第1項的規定,因被司法機關或行政機關查封的房屋,導致無法使用的,承租人可以解除合同。需要注意的是,這裡不問查封的原因,並且還有個限制條件,必須是導致無法使用的,言外之間,如果僅是限制轉讓,不影響房屋使用的,則不能解除租賃合同。

五、租賃房屋的權屬有爭議,承租人有權解除合同。根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第8條第2項的規定,房屋的權屬有爭議並影響合同承租人正常使用的,承租人可以解除合同。

六、不定期租賃,承租人可以隨時解除合同。根據合同法第232條的規定,不定期租賃的,任何一方都可以隨時通知對方解除合同。這種情況大都發生在前期為固定期限的租賃合同,後面到期後,未在簽訂租賃合同,雙方仍按原來的合同履行,這時轉化為無固定期合同。

上述是常見的承租人可以解除租賃合同的六種理由,但是承租人可以解除租賃合同的情形遠不止這麼多。承租人可以在簽訂租賃合同時,約定任何的解除事由,只要約定的條件成就的,就可以解除合同,或者是出租人有任何的違約行為,達到根本違約的標準,致使承租人的合同目的無法實現時,亦有權即時解除合同。

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案情簡介

原告王某超訴稱:2014年3月20日,原、被告經協商一致,由原告租賃被告的私有住房,雙方並簽訂了租賃合同。合同約定:房屋租期為2014年3月20日至2015年3月20日止,每月租金為2300元,並交納押金4600元。

合同簽訂後,原告即入住租賃房屋,並依約相繼交納了8個月(2014年3月20日至2014年11月20日)的租金和押金4600元。原告入住後不久,就發現租賃房屋樓面多處滴水,根本無法居住。原告就告知被告此事,並要求被告進行維修,但被告一直沒有進行維修。原告只能勉強居住了6個月後,於9月份與被告協商終止合同,搬出租賃房。

綜上,原告請求法院判令被告:1、請求法院依法判決被告返還原告房屋租金6900元、押金4600元;2、請求法院判決被告賠償原告經濟損失6600元。

被告鍾某雄答辯稱:原告所述與事實不相符,原告與被告簽訂租賃合同時,租賃房屋是完好的,並沒有漏水,

判決要點

法院審理認為:根據《中華人民共和國合同法》第二百三十三條規定:“租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。”

該案中,原告雖然在租賃該房屋前知道該房屋天花板上有水印的痕跡,但當時房屋樓面並沒有滲水,尚可居住。入住後,房屋樓面多處出現了漏水,直接危及到了原告的安全和健康,據此,原告有權解除合同,故原告要求被告退還多預付的租金及押金的訴訟主張,於法有據,法院予以支援。

原告預付給被告的租金為8個月,共18400元,押金為4600元。而原告租賃居住時間為:2014年3月20日至2014年9月24日(計算到原告把房屋鑰匙交給被告的當天止),酌情扣除原告搬家所需4天時間,原告實際的租賃時間為2014年3月20日至2014年9月20日,共6個月,應支付租金為13800元。為此,被告應退還原告的預付的租金為2個月,共4600元(每月為2300元),押金為4600元,兩項合計為9200元。

判決結果

綜上,法院判決:限被告鍾某雄於判決生效之日起十日內,一次性退還原告王某超的預付租金、押金共9200元。

律師點評

該案中,原告入住房屋後,房屋樓面多處出現了漏水,這一情形直接危及到原告的安全和身體健康,根據《合同法》第233條的規定,原告有權直接解除合同。據此,原告要求被告退還多預付的租金及押金的訴訟主張,符合法律規定,法院判決予以支援。