商鋪租賃中相關的法律問題

2022-06-23 19:44:01 字數 2545 閱讀 1408

商鋪租賃合同,是指出租房與承租方就商鋪租賃所達成的書面合同,圍繞著商鋪使用權所形成民事租賃關係。投資的客戶無需買斷商鋪產權,只需簽訂一定時間的租賃合同,並交納一定的押金作為履約保證;如在租賃期限內允許轉租,投資客戶方可享有完整的轉租權、收益權。

隨著我國商品經濟的不斷髮展,很多有眼光的人都選擇租下商鋪來賣東西,以謀取利益。那麼,什麼是商鋪租賃合同?很多想租商鋪的人都想知道的是,商鋪租賃合同應該注意哪些問題呢?

一、權屬調查

在承租商鋪之前,應當到該商鋪所在的區(縣)房地產交易中心進行產權調查,確認以下幾個重要資訊:

一是房屋用途和土地用途,必須確保房屋的型別為商業用房性質、土地用途是非住宅性質,方可承租作為商鋪使用,否則將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。

二是房屋權利人,確保與房屋權利人或者其他委託的人簽署租賃合同。

三是房屋是否已經存有租賃登記資訊,若已存有租賃登記資訊的,會導致新租賃合同無法辦理登記手續,從而使得新承租人的租賃關係無法對抗第三者,也會影響新承租人順利辦出營業執照。

所以租賃前一定要檢視房屋產權證、土地證、抵押或質押狀況的權屬證明等,不要全聽業主的一面之詞。當然實踐中作為承租人,特別是租賃面積又不是很大的情況下,房主也不一定會配合進行權屬調查,這也沒關係,只要在租憑合同的相應內容條款上進行周密的約定,也是可以將風險控制在最低範圍內的。建議可以聘請房產交易的專業律師起草或審修租賃合同。

二、實地調查

有大量從事房產中介服務的人通過掌握的大量資訊,通過偽造業主房產證、身份證等手段,假冒房主身份,與他人簽訂房屋租賃、買賣合同,詐騙他人租金、押金的情況。另外,有些產權人擅自分割商鋪,分別出租給多個商家,這也會導致商家之間在辦理消防驗收,工商營業執照時面臨障礙。所以租客在承租商鋪前,需要現場去實地調查情況。對照房產證資訊確認地點,丈量面積。瞭解該商鋪所處商圈的商業規劃和有關政策等。如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策,如承租一個不可經營餐飲行業的房屋準備開設餐館,必將導致人力和財力的損失。在無法確定的情況下,承租人可以在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件,以此避免遭受不必要的違約責任。

三、店鋪商鋪本身結構安全性

不是所有好的地段的商鋪都能租出去,除了考慮周邊的商業型別和氛圍外,還需要結合自身商鋪的用途來考慮結構的安全性。那麼商鋪自身的結構就顯得相當重要,有必要索要設計圖紙、驗收合格證等資料,這一方面是出於自身安全的考慮,另一方面也可以作為**談判的籌碼,必競看多了眾多存在安全隱患的安全事故,對商鋪的安全風險是廣大投資者要引起重視的。如果房主提供不了這些資料,在租賃合同中就應該作出必要安全保障,保險及責任條款。特別是要做大的裝修的租戶,一定要確認房屋是否為框架結構、承重牆體的位置等重要資料。其次才是考慮面寬跟進深的比例、房屋內部佈局結構及利用率、房屋的高度、樓層等,房屋本身的硬體過關才能保證商家客戶在使用上的安全。

四、房東配合義務問題

承租了商鋪之後,有很多事情需要房東的配合,比如辦理租賃登記,裝修也需要房東提供相關材料,擴建審批更是。但是,如果合同對這些問題沒有約定,房東往往以沒有義務為由拒絕配合或者以其他種種理由拖延配合。為避免房東的拖延,也是為了彌補合同條款的漏洞,律師建議在合同中明示承租商鋪經營內容也是十分重要,因為這實際上是明確了承租商鋪的目的。可以起到讓房東披露真實資訊,並協助租戶完成承租商鋪所需要的審批手續的目的。我們知道,在我們繁雜的行政管理體系中,環衛、工商、消防、規劃等五花八門的管理部門都會對商家的經營活動進行管理和限制。商家利用承租的商鋪進行經營的目的往往因為這些部門的干預而不能實現。比如,在住宅樓底層的沿街商鋪經營餐飲活動受到環衛部門的限制。這些限制並不是商家能夠完全瞭解和**的。而房東作為業主他是有必要了解這些資訊的,如果在合同中約定租賃商鋪的目的,當商家活動受到相關管理部門限制時,便可以以無法實現合同目的為由解除租賃合同,並無需承擔違約責任。房東這個時候如果真的是主管部門沒有通知到他,為了自己的利益房東也會積極去與主管部門協商,爭取自己的知情權,維護自身的合法權益,這對於商鋪的承租人來說是有利的。

五、免租裝修期

在商鋪租賃中,免租裝修期經常會出現在合同中,主要是由於承租人在交房後需要對房屋進行裝修,實際不能辦公、營業。這種情形下,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律上明確規定的概念,因此在簽訂租賃合同時,一定要明確約定其起止時間和免除支付的具體費用。一般情況下,只免除租金,實際使用房屋所產生的水費和電費等還需要按合同約定承擔。

六、裝修添附

在商鋪租賃中,往往需要花費大額資金用於鋪面裝修。為了確保裝修能夠順利進行,以及保障裝修的利益,在合同中應當注意幾個問題:一是明確約定出租人同意承租人對商鋪進行裝修的條件及形式要件。若有特別的改建和搭建的,應當明確約定清楚報批的責任人及構成違章搭建被查處的賠償責任等,對於廣告和店招的位置及審批或承擔的責任也可約定清楚。二是出租方違約解除合同的賠償金或違約金,一般是根據合同履行時間及裝修折舊的比率來計算,出租人除承擔違約金外,還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。三是明確租賃期滿時,裝修和添附設施的處置方式,否則很容易發生承租人要求出租方補償,而出租方又要求承租人恢復原狀的事情發生,結果往往導致兩敗俱傷。

七、水、電、弱電設施等店鋪的配套

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