臨街建築物牆外空間由誰利用

2022-06-23 19:19:30 字數 1465 閱讀 4045

釋出日期:

2009-06-26

【案情】

2003年下半年,陳某購買了坐落在繁華路段臨街商住樓二樓的住宅房1套,該房底層為某書店店面房。2004年2月,經相關部門批准同意,某書店在外牆設定寫有

“某某書店

”等文字內容的戶外廣告。該廣告牌用鐵架支撐,距離二樓陽臺外牆約30cm,且將二樓陽臺外牆面全部遮掩。陳某認為,該廣告牌佔用了二樓陽臺牆外的空間,若要在該處安裝空調、晾衣架等,必將受到妨礙,遂多次找某書店交涉。而某書店則認為,陳某對其二樓陽臺外牆橫向空間沒有優先利用權;二樓住宅陽臺外牆的外側屬於公用部分,並非由二樓住戶專有,不同意將廣告牌拆除。雙方協商未果,陳某訴至法院,要求排除妨礙,拆除廣告牌。

【審理】

法院認為:本案並非一般的不動產相鄰關係之爭,而是對二樓陽臺牆外空間由誰利用之爭議。雖然我國民事立法尚未明確規定空間權法律制度,但根據一般的法理原則,同一幢高層建築物中的不同所有權主體對各自牆外橫向合理空間可以優先利用,他人不得妨礙。某書店在其門面上方有足夠的空間設定廣告牌,並非必須在二樓陽臺外設定。因此,由某書店拆除廣告牌以排除妨礙,合乎公平合理之精神,亦為一般人所認同。據此,法院判令被告拆除廣告牌。

【評析】

隨著我國城市化程序的加快,人們對建築物周圍空間的立體化利用已隨處可見,特別是臨街建築物牆外空間的利用具有經濟價值,因此與之相關的糾紛越來越多。高層建築牆外橫向外空間究竟應由誰利用呢?我國民事立法對空間權尚未作出規定。本案中,儘管原、被告對

一、二樓分別享有所有權,同時對共用的牆壁、樓梯等享有共有權,但對建築物二樓陽臺外側可利用的水平空間利用權屬於原告還是被告,或者屬於雙方共有,抑或屬於全體所有權人共有,存在爭議。從嚴格意義上來說,本案既非相鄰關係糾紛,亦非建築物區分所有權糾紛,而是基於建築物區分所有權衍生出的一種並不鮮見的新型別糾紛,筆者稱其為

“建築物周圍空間利用權糾紛”。

雙方爭執的二樓陽臺牆外空間利用權的問題,我國民事立法雖無明文規定,但二樓陽臺外側的橫向可利用空間的利用權與二樓房屋所有權是密切聯絡在一起的,形成了一種事實上不可分離的狀態。根據社會大眾的一般觀念,同一幢高層建築物中的不同所有權主體,對各自牆外橫向合理空間有優先利用的權利。例如,自家空調室外機及晾衣架的安裝,一般只能安裝在自家外牆的合理空間內,而不能任意安裝到鄰人的外牆上。假如允許同一幢多層建築中的不同所有權主體可以任意利用鄰人的牆外空間,必然會導致空間利用的混亂局面,人為地引發糾紛,影響社會安定。這也符合慣例和公平合理的精神。被告所設定的廣告牌雖未直接使用原告二樓陽臺的外牆,但顯然妨礙了原告對二樓陽臺牆外橫向空間的正常使用,法院依照民法通則第四條的公平原則,支援了原告的訴訟請求,其裁判方向應屬正確。

由於此類糾紛系由建築物區分所有權而引發,而我國物權法尚在制訂之中,故其理論和法律依據、權利性質、可利用空間的界定等等,仍需進一步**。就本案而言,對相應的二樓陽臺外側的橫向可利用空間利用權應強調

“合理利用

”,即此種空間的利用必須是符合法律、行政法規、規章的精神的,同時必須不違背全體業主的共同利益及社會公共利益。

曹小龍